Aus der Gerichtsküche: wirtschaftlicher Neubau
Liegenschaften zählen zu den wertvollsten Vermögenswerten bei vielen steuerpflichtigen Privatpersonen. Dabei spielt die Frage eine zentrale Rolle, ob die Aufwendungen für die Sanierung oder einen Neubau vom steuerbaren Einkommen bei natürlichen Personen abgezogen werden können oder nicht. Hierbei gilt es, die Leitentscheide des Bundesgerichtes zu kennen. Ein kürzlich gefällter Entscheid zum wirtschaftlichen Neubau scheint für den Steuerpflichtigen zu einer erfreulichen Praxisänderung zu führen.
Problematik
Liegenschaften müssen nach einer gewissen Nutzungszeit saniert werden. Häufig sind dabei die Umbauarbeiten umfangreicher als eine simple Sanierung. Falls die Liegenschaft privat gehalten wird, stellt sich aus steuerrechtlicher Sicht die Frage, ob die Baukosten als einkommensmindernde Aufwände qualifizieren. Nach Art. 32 Abs. 2 DBG (direkte Bundessteuer) dürfen die Unterhaltskosten für Liegenschaften vom Einkommen abgezogen werden, wenn diese den Wert der Liegenschaften erhalten. Sie stellen somit werterhaltende Investitionen dar. Demgegenüber stellen die Kosten für einen Neubau bzw. für einen Ausbau wertvermehrende Investitionen dar. Diese führen zu keinem laufenden Einkommenssteuerabzug, können jedoch bei einem späteren Verkauf für Grundstückgewinnsteuerzwecke steuermindernd geltend gemacht werden. Die Steuerbehörden schliessen bei umfangreichen Umbauten immer öfters auf einen sogenannten «wirtschaftlichen Neubau», womit der Abzug bei den Einkommenssteuern verweigert wird. Es ist in diesem Fall eine pauschale Betrachtungsweise, die von der Lehre und der Praxis verschiedentlich kritisiert wurde.
Der Begriff des wirtschaftlichen Neubaus
Das Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung den Begriff des wirtschaftlichen Neubaus geprägt. Demnach liegen keine werterhaltenden Unterhaltskosten vor, «wenn die Liegenschaft völlig um- und ausgebaut wurde, d. h. wenn die Renovation umfangmässig eine Totalsanierung darstellt Liegenschaften zählen zu den wertvollsten Vermögenswerten bei vielen steuerpflichtigen Privatpersonen. Dabei spielt die Frage eine zentrale Rolle, ob die Aufwendungen für die Sanierung oder einen Neubau vom steuerbaren Einkommen bei natürlichen Personen abgezogen werden können oder nicht. Hierbei gilt es, die Leitentscheide des Bundesgerichtes zu kennen. Ein kürzlich gefällter Entscheid zum wirtschaftlichen Neubau scheint für den Steuerpflichtigen zueiner erfreulichen Praxisänderung zu führen. Aus der Gerichtsküche: wirtschaftlicher Neubau und wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt». Entscheidend ist dabei die Bestimmung des Nutzwertes/Standards/Wohnkomforts vor und nach den Investitionen. Werden diese Werte erheblich gesteigert, kann tendenziell ein wirtschaftlicher Neubau vorliegen. Die Folge davon ist, dass die Aufwendungen einer Renovation gesamthaft als wirtschaftlicher Neubau umqualifiziert werden, was einen Abzug vom steuerbaren Einkommen verunmöglicht – auch wenn einzelne Elemente der Renovation werterhaltenden Charakter gehabt hätten.
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